Ипотека квартиры для многих людей — вопрос актуальный. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, ипотека в России продолжает развиваться. Даже если продумать всё до мелочей, могут возникнуть ситуации, когда платить за ипотеку становится сложно. Порядок отчуждения заложенного имущества подробно регламентирован в законе об ипотеке и других нормативно-правовых актах. Передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Поэтому, самое первое, что нужно сделать - известить свою кредитную организацию (банк) о намерениях продать квартиру. В том случае, если выдавалась закладная, то произвести отчуждение заложенного имущества, в том числе его обмен, возможно, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. При этом должны соблюдаться условия, которые установлены в этой закладной. Как только кредитная организация дала добро, следует выбрать схему продажи.
Так, например, можно заключить соглашения о переводе долга с согласия банка, по которому покупатель приобретает право собственности на недвижимость и обязанность погасить долг перед банком, то есть становится новым должником. Возможен и вариант, когда покупатель квартиры не располагает необходимой суммой для покупки и также собирается воспользоваться ипотечным кредитом. Это более сложная процедура, поскольку банк должен будет одобрить его кандидатуру в качестве нового заемщика, оценить платежеспособность, чтобы сохранить гарантии выплаты кредита.
Можно выбрать способ, при котором заемщик должен внести на свой текущий счет в банке остаток ссудной задолженности и начисленные проценты по кредиту для того, чтобы банк мог списать данную сумму и выдать заемщику письмо о том, что он исполнил свои обязательства перед банком и может снимать обременение с квартиры. Для этого заемщик может заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель заемщику передаст сумму, достаточную для закрытия им ипотечного кредита. Ее заемщик, в свою очередь, внесет на свой текущий счет до подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Сдать документы на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи между заемщиком и его покупателем можно будет одновременно.
Какой способ продажи выбрать - решать банку, покупателю и продавцу.
Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии
по Республике Алтай
